Вопросы, связанные с налогообложением дохода от продажи недвижимости, находящейся в собственности налогоплательщика мене 3-х лет
Доходы от продажи такого имущества облагаются налогом по
ставке 13%.
Налогоплательщик должен сам исчислить и уплатить налог в
бюджет (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
При этом налогоплательщик вправе претендовать на
имущественный налоговый вычет (абз. 1 подп. 1 п. 1 ст. 220
НК РФ).
Размер вычета зависит от вида проданного имущества.
Так, вычет в размере стоимости имущества можно получить от
продажи жилых домов,
квартир, комнат, дач, садовых домиков или земельных
участков и долей в указанном имуществе. При этом максимальный размер вычета
составляет 1 000 000 руб.
От продажи иного имущества налогоплательщик вправе
претендовать на вычет лишь в сумме 250 000 руб.
Вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик
может уменьшить сумму своих доходов на сумму расходов, связанных с
приобретением недвижимости, которую он продает (абз. 2 подп. 1
п. 1 ст. 220 НК РФ).
Пример. Иванов С.А. в 2013 г. продал квартиру,
которая находилась в собственности налогоплательщика два года. Доход от продажи
квартиры составил 1 500 000 руб.
При покупке данной
квартиры в 2010 г. Иванов С.
А. затратил 1 730 000 руб., из которых 1 700 000 руб. составляет
стоимость квартиры, а 30 000 руб. – вознаграждение риэлтору.
Доход Иванова С. А. в 2013 г. составил
1 860 000 руб., из которых 1 500 000 руб. – доход от
продажи квартиры, 360 000 руб. – доход в виде заработной платы.
Алгоритм действий Иванова С.А.:
Шаг 1. Прежде всего,
Иванову С. А. нужно
получить у работодателя справку 2-НДФЛ за 2013 г., в которой будет
указан доход в виде заработной платы за 2013 г.
Шаг 2. До 30 апреля 2014 г. Иванов С. А. должен по месту
своего жительства представить налоговую декларацию по НДФЛ, в которой общую
сумму дохода за 2010 г.
уменьшить на сумму имущественного налогового вычета:
1 860 000
руб. – 1 000 000 руб. (максимальный размер вычета) =
860 000 руб.
Таким образом, размер
дохода Иванова С. А. в 2013 г.,
с которого нужно уплатить налог (13%) составляет 860 000 руб.
В данном случае
Иванову С.А. выгоднее воспользоваться альтернативным вариантом и уменьшить
сумму своих доходов на сумму расходов, связанных с приобретением квартиры в 2010 г.:
1 860 000
руб. – 1 700 000 руб. = 160 000 руб.
Теперь размер дохода
Иванова С. А. в 2013 г.,
с которого нужно уплатить налог (13%) составляет 160 000 руб.
Шаг 3. Соответствующая
сумма налога перечисляется в налоговую инспекцию до 15 июля 2014 г. (п. 4
ст. 228 НК РФ).
Теперь остановимся на
трудностях, связанных с налогообложением, которые могут возникнуть у
налогоплательщика при продаже недвижимости, находящейся в собственности
налогоплательщика менее трех лет.
а) Вполне возможно, что до прочтения данной статьи
налогоплательщик даже не подозревал, что может вернуть определенную сумму из бюджета,
и захотел воспользоваться вычетом по квартире, проданной несколько лет назад.
По нашему мнению, налогоплательщик и в данном случае может
воспользоваться налоговым вычетом, поскольку НК РФ не содержит ограничений
относительно срока, в течение которого налогоплательщик может воспользоваться
таким вычетом.
б) Мнения налогоплательщика и налогового органа могут не
совпасть по вопросу применения имущественного вычета при продаже нескольких
объектов недвижимости, находившихся в собственности налогоплательщика менее
трех лет.
При продаже нескольких объектов недвижимости, принадлежащих
налогоплательщику на праве собственности менее трех лет, финансовое ведомство
отвергает возможность применения имущественного вычета в соответствующей сумме
по каждому такому объекту недвижимости.
В частности, в письме Минфина РФ от 23.10.2008
№ 03-04-05-01/396 указано, что «при
продаже принадлежащих физическому лицу на праве собственности менее трех лет
нескольких жилых помещений, оно имеет право на получение имущественного
налогового вычета в размере, не превышающем в целом по всем объектам
недвижимости 1 000 000 руб.».
По нашему мнению, налогоплательщик вправе претендовать на имущественный
вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, по каждому
объекту.
Представляется, что иное толкование противоречит
конституционным принципам равенства и справедливости, поскольку применение
предельных размеров вычета, предусмотренных подп. 1 п. 1 ст. 220
НК РФ, в целом по всем объектам может привести к ситуации, ставящей в
неравное положение налогоплательщиков, продавших несколько объектов в течение
одного налогового периода, по сравнению с теми, кто продал один объект, или с
теми, кто продал такое же количество объектов в течение нескольких налоговых
периодов.
Учитывая неопределенность в толковании, а также отсутствие
судебной практики по данному вопросу, можно предположить, что свою позицию
налогоплательщику придется доказывать в суде.
в) Определенные сложности могут возникнуть у
налогоплательщика при определении размера имущественного вычета в ситуации,
когда два дольщика в одном налоговом периоде продают свои доли в определенном
объекте (квартире, даче и т.д.).
Указанная ситуация регламентирована абз. 5 подп. 1
п. 1 ст. 220 НК РФ: «при реализации имущества, находящегося в
общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер
имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества
пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации
имущества, находящегося в общей совместной собственности)».
Это, конечно, очень странно.
Получается, что если дольщики продали в одном налоговом
периоде свои доли в квартире каждый, к примеру, по 2 000 000 руб., то
вычет им может быть предоставлен в сумме, не превышающей 1 000 000
руб., а там уж указанный вычет они распределяют соразмерно своей доле.
А если указанные дольщики продадут свои доли по такой же
цене, но в разные налоговые периоды, то каждый из них сможет уменьшить свою
налоговую базу на 1 000 000 руб., то есть общая сумма вычета на двоих
составит 2 000 000 руб.
Отдельно хотелось бы обговорить размер имущественного вычета
при продаже доли жилого помещения, выделенной в натуре (если часть помещения
отдельно поименована в свидетельстве о государственной регистрации права).
В Постановлении Конституционного суда РФ от 13.03.2008
№ 5-П указано, что «по смыслу
положений подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ граждане вправе
продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой
собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом
индивидуальной, а не общей долевой собственности, и получать при этом право на
имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 000 000
рублей (при нахождении имущества в собственности менее трех лет)».
В данном случае суд сделал вывод о том, что имущественный
налоговый вычет предоставляется в полном объеме, поскольку выделенные в натуре
доли являются самостоятельными объектами индивидуального права собственности.
г) По нашему мнению, с которым солидарно финансовое
ведомство, при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимости
можно получить имущественный вычет по одному из них и уменьшить сумму
облагаемых НДФЛ доходов на расходы, связанные с их получением по другим
объектам.
Так, в письме Минфина РФ от 03.06.2009
№ 03-04-05-01/418 разъяснено, что: «при
продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности
налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться
имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в
размере до 1 000 000 руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого
налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных
расходов, связанных с ее приобретением».
(Продолжение следует)
